Rechtsthemen beginnend mit E
Ehepartner
Grundsätzlich sollten Sie einen Mietvertrag mit beiden Ehepartnern als Mieter abschließen, da dann auch beide Ehepartner zur Mietzahlung verpflichtet sind. Als Vermieter sollte jedoch nur ein Ehepartner den Mietvertrag abschließen, damit der andere Ehepartner als Zeuge fungieren kann. Eine Räumungsklage sollten Sie auch dann gegen beide Ehepartner erheben, wenn nur ein Ehepartner Mietvertragspartei ist. Nach LG Saarbrücken (NZM 2002,939) muss der Ehepartner, gegen den kein Räumungsurteil existiert, nicht räumen, selbst wenn dieser den Mietvertrag nicht unterschrieben hatte.
Eigenbedarf
Als Vermieter brauchen Sie im deutschen Mietrecht einen Kündigungsgrund zur Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses. Sollten Sie Ihrem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen wollen, sollten Sie dringend zuvor Rechtsberatung bei Ihrem Vermieterverein in Anspruch nehmen. Gerade im Landgerichtbezirk München werden bereits formell sehr hohe Anforderungen an ein solches Kündigungsschreiben gestellt. Jedenfalls unwirksam ist eine Kündigung, die nur erwähnt, dass „ich selbst in die Wohnung einziehen möchte“ ohne die Eigenbedarfslage näher darzulegen. Grund für die strengen Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung ist die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts WuM 2004, 80, wonach „das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung Eigentum iSd. Art. 14 GG ist“.
Eigentümerwechsel
Nach § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber eines vermieteten Grundstücks in das Mietverhältnis mit dem Mieter auf Vermieterseite ein. Eine Vertragskündigung kann der Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften, etwa des §573 Abs. 2, Nr. 2 BGB (Eigenbedarf), erst nach Eintragung als neuer Eigentümer ins Grundbuch erklären und nicht etwa schon nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages. Hat der Erwerb des Grundstücks oder der Wohnung nach dem 01.09.2001 stattgefunden, haftet auch der Erwerber auf Rückzahlung der Mietkaution an den Mieter, selbst wenn der Erwerber diese Mietkaution vom Voreigentümer nicht erhalten hat (BGH VIII ZR 381/03). Eine besondere Haftungsfalle enthält § 566 Abs. 2 BGB für den Grundstücksverkäufer, der auch noch nach dem Verkauf gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig sein kann.
Eigentumswohnung
Für Mängel, die im Sondereigentum der Eigentumswohnung des Vermieters auftreten, haftet der Vermieter auf Schadensersatz, wenn er mit der Mängelbeseitigung in Verzug ist (BGH WuM 2008, 147). Kann der Mangel nicht ohne Eingriff in das Gemeinschaftseigentum behoben werden und liegt die Instandsetzungspflicht bei der Eigentümergemeinschaft, muss der Wohnungseigentümer und Vermieter gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft darauf hinwirken, dass ein Instandsetzungsbeschluss gefasst wird, ggfs. muss er ihn einklagen (BGH WuM 2005,713)
Einliegerwohnung
ist eine Mietwohnung in einem Gebäude mit höchstens 2 Wohnungen, wenn die 2. Wohnung selbst vom Vermieter bewohnt wird. Hier entfallen wesentliche Mieterschutzvorschriften. Der Vermieter kann nach § 573 a BGB auch ohne Angabe von Gründen kündigen. Dies muss er aber im Kündigungsschreiben angeben. Nach BGH WuM 2008,564 liegt eine Einliegerwohnung auch dann vor, wenn im Gebäude bei Abschluss des Mietvertrages eine dritte, jedoch nicht benutzte Wohnung vorhanden war, die zuvor zu gewerblichen Zwecken genutzt worden war.
Einstweilige Verfügung
Eine Räumung der Mietsache durch den Mieter ist im Wege der einstweiligen Verfügung nicht möglich. Hier hat der Vermieter stets einen Hauptprozess anzustrengen (= Räumungsklage beim Amtsgericht). Ausnahmsweise ist eine einstweilige Verfügung zur Räumung von Wohnraum jedoch bei verbotener Eigenmacht bzw. einer konkreten Gefahr für Leib und Leben nach § 940a ZPO möglich.