Sollten Sie Ihrem Mieter kündigen wollen oder der Mieter das Mietverhältnis kündigen, sollten Sie unbedingt die Rechtsberatung des Vermieter- und Wohnungseigentümervereins München und Umgebung e.V. in Anspruch nehmen.
Aus einer rechtswidrigen, ja schon formwidrigen Kündigung können sich erhebliche Schadensersatzforderungen entwickeln, die das Risiko, selbst in einem Kündigungsstreit hineinzugeraten nicht wert sind. Sollten Sie einen Fehler bei der Kündigung machen, riskieren Sie nicht nur, dass Ihnen Ihr Mieter erhalten bleibt. Lässt sich der Mieter beispielsweise bei einem Rechtsanwalt beraten, hat ihm der Vermieter diese Kosten regelmäßig zu erstatten. Bei einer Monatsmiete von € 1000,00, errechnen sich alleine die vorgerichtlichen Anwaltskosten nach § 41 GKG iVm. Ziff. 2300 VV RVG auf € 703,80 zzgl. ges. MwSt.
Der Mieter kann u.U. aber auch bei einer rechtswidrigen Vermieterkündigung seinerseits das Mietverhältnis fristlos kündigen und dem Vermieter Umzugskosten, Kosten der Neuanmietung einer Ersatzwohnung, Maklerkosten, Rechtsanwaltskosten, ja sogar Mietdifferenzen in Rechnung stellen.
Bei berechtigter Kündigung aufgrund Mieterverschuldens (bspw. Mietzahlungsrückstand mit 2 Monatsmieten) hat der Mieter die Anwaltskosten des Vermieters nach BGH NJW 86,2243 zu erstatten. Sollte der Mieter also nicht zahlungsunfähig sein, werden Sie nicht auf den Kosten der Rechtsberatung für den Fall einer berechtigten Kündigung aufgrund Mieterverschuldens „sitzen bleiben“.
Bei einer Kündigung wegen Mietrückstands ist es ratsam, gesondert von der Räumungsklage zusätzlich Zahlungsklage zu erheben, da die Zahlungsrückstände grundsätzlich im Wege der Urkundsklage geltend gemacht werden können (BGH VIII ZR 216/04).
Bei Mietrückständen empfiehlt sich ein schnelles und konsequentes Vorgehen des Vermieters. Dieses Bedürfnis hat sogar der Gesetzgeber erkannt, der unter Zurückstellung des Mieterschutzgedanken eine fristlose Kündigung durch den Vermieter schon dann zulässt, wenn der Mieter mit einem Betrag von mehr als einer Monatsmiete für zwei aufeinanderfolgende Termine in Verzug ist, §§ 543 Abs.2 Nr.3a) iVm. § 569 Abs.3 Nr.1 BGB.
Die Kosten einer Räumungsklage und einer Zahlungsklage mögen zwar zunächst hoch sein. Bezahlt jedoch der Mieter über einen längeren Zeitraum keine oder nur eine fadenscheinig geminderte Miete, werden Sie es bereuen, nicht schon zum frühest möglichen Zeitpunkt vor Gericht gegangen zu sein. Dies erkennt auch die Rechtsprechung, die dem Vermieter zubilligt, ohne vorgerichtliche Kündigung in der Räumungsklage das Mietverhältnis zu kündigen (BGH XII ZR 60/95).
