Rechtsthemen beginnend mit M
Mängel
Nach § 536 BGB ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel hat, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Maßstab für den vertragsgemäßen Gebrauch sind der Mietvertrag und der Zustand der Wohnung bei Vertragsbeginn. Nach BGH WuM 2004, 715 ist nach Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende technische Maßstab anzulegen. Der Vermieter ist in der Regel nicht verpflichtet, das Gebäude laufend dem Stand der Technik anzupassen. Ein Mindeststandard muss jedoch auch im nicht modernisierten Altbau gewährt sein. Dazu gehört nach BGH WuM 2004, 527, dass eine Stromversorgung gewährleistet ist, die neben einem Großverbraucher (Herd oder Waschmaschine) den gleichzeitigen Betrieb eines weiteren Stromverbrauchers ermöglicht, sowie im Badezimmer eine Steckdose mit Fehlerstromschutzschalter vorhanden ist.
Miete
Nach BGH, IIIX ZR 292/02 ist der Mieter nicht verpflichtet, auf die Miete eine Mehrwertsteuer zu bezahlen, wenn der Vermieter seinerseits nicht zur Steuerpflicht optiert hat. Bei der Miete unterscheidet man zwischen Begriffen wie Bruttowarmmiete (Brutto- oder Inklusivmiete) Bruttokaltmiete, Teilinklusivmiete und Netto(kalt)miete. Eine Modernisierungsmieterhöhung hat nach BGH WuM 2007, 707 die Folge, dass die erhöhte Miete Bestandteil der Grundmiete wird.
Mieterhöhung
Soweit im Mietvertrag keine Staffelmiete (§ 557 a BGB) oder Indexmiete (§ 557 b BGB) vereinbart ist, kann der Vermieter die Miete nach §§ 558 ff. BGB erhöhen. Zwischen zwei Mieterhöhungen soll der Mieter ein Jahr Ruhe haben (Ausnahme: Mieterhöhung wegen Modernisierung gem. BGH WuM 2008, 355). Das nächste Erhöhungsschreiben darf somit frühestens 12 Monate nach Wirksamwerden der letzten Mieterhöhung beim Mieter eintreffen. Da zur Jahresfrist jeweils noch die Überlegungsfrist des Mieters hinzukommt, muss die Miete also immer mindestens 15 Monate unverändert sein. Ausgangspunkt der Mieterhöhung ist die Grundmiete einschließlich eventueller Modernisierungszuschläge. Wichtig ist, dass der Vermieter bei der Mieterhöhung die Mietzinsstruktur (siehe oben: "Miete") nicht ändert. Wegen näherer Details der Mieterhöhung empfehlen wir, sich dringend beim Vermieter- und Wohnungseigentümerverein für München und Umgebung e. V. beraten zu lassen. Mieterhöhungsverlangen haben nach Gesetz dringend zu beachtende formelle Voraussetzungen, da ansonsten auch eine noch so niedrige Miete nicht wirksam erhöht wird. Zu beachten ist insbesondere, dass in München ein Mietspiegel existiert, dessen Vorschriften bei der Mieterhöhung einzuhalten sind. Nach BGH, WuM 2008, 729 soll ein Mietspiegel, der für Mehrfamilienhäuser gilt auch auf Mieterhöhungen für Ein- oder Zweifamilienhäuser anwendbar sein.
Mietminderung
Ist die Mietsache mit einem Mangel (siehe oben: "Mängel") behaftet, ist der Mieter grundsätzlich nach § 536 BGB zur Mietminderung berechtigt. Bei Vorliegen eines erheblichen Mangels, den der Vermieter nicht binnen einer angemessenen Frist beseitigt, besteht sogar ein fristloses Kündigungsrecht des Mieters gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Grundsätzlich muss der Mieter zwar gemäß § 536 c BGB den Mangel der Mietsache unverzüglich gegenüber dem Vermieter anzeigen. Wäre jedoch eine Mängelbeseitigung nicht rechtzeitig möglich gewesen, wofür der Vermieter beweispflichtig ist, bleiben dem Mieter trotz unterlassener Mängelanzeige jedoch seine Minderungsrechte erhalten (OLG Düsseldorf ZMR 2003, 21). Ein wirksames Schwert gegen eine Mietminderung ist die Erhebung einer Urkundsklage auf Zahlung der Mieten gegen den Mieter. Hier erlangt der Vermieter zunächst ein vorläufig vollstreckbares Urteil, ohne dass ein Mietminderungsrecht des Mieters geprüft wird. Erst in einem vom Mieter zu beantragenden Hauptsacheprozess wird dann über eine möglicherweise zulässige Mietminderung entschieden. Gelangt der Mieter bei seinen Mietminderungen mit zwei Monatsmieten in Zahlungsrückstand, hat der Vermieter gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ein Recht, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Oftmals mindert der Mieter die Miete unangemessen hoch, um sich schlichtweg Mietzahlungen zu ersparen. Der Vermieter ist daher angehalten, den regelmäßigen Eingang der Mietzahlungen zu überprüfen und Mietminderungen sofort entgegenzutreten, da nach einem Urteil des Landgerichts München I, MZM 2002, 780 ein Zahlungsanspruch des Vermieters verwirkt, wenn er diesen Anspruch länger als sechs Monate nicht geltend macht. Da der Vermieter oftmals für das Nichtbestehen eines Mangels (beispielsweise bei Schimmel an den Außenwänden) beweispflichtig ist, empfiehlt sich, ein selbstständiges Beweissicherungsverfahren. Nach BGH VIII ZR 274/02 ist der Mieter durchaus auch zur rückwirkenden Mietminderung berechtigt, selbst wenn er die Miete über einen längeren Zeitraum ungekürzt und vorbehaltlos in Kenntnis des Mangels weiterbezahlt. Nach Beschluss des Landgerichts München I vom 06.04.2009, Az: 14 T 3745/09 soll jedoch dies nicht möglich sein, wenn dem Mieter der Mangel bei Abschluss des Mietvertrages gemäß § 536 b BGB bekannt war.
Mietvertrag
Ein Mietvertrag kann auch mündlich abgeschlossen werden, es gilt dann ein gesetzliches Mietverhältnis mit vollem gesetzlichem Mieterschutz. Um den Mieterschutz in den Bereichen zugunsten des Vermieters wirkungslos werden zu lassen, in denen dies gesetzlich zulässig ist, wird jedem Vermieter daher dringend der Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages empfohlen. Der Vermieter- und Wohnungseigentümerverein München und Umgebung e. V. steht ihnen sowohl mit der Zusendung von Formularmietverträgen (für Wohnraummietrecht, für Gewerberaummietrecht und für sonstige Mietverträge wie Garagen) als auch für speziell auf ihre Maßstäbe einzeln ausgehandelte Mietverträge zur Verfügung. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass ein einfach befristetes Mietverhältnis nach Gesetz nicht mehr möglich ist. Ein Vermieter kann somit nicht sicher sein, dass ein etwa zum 01.04.2012 befristetes Mietverhältnis auch tatsächlich vom Mieter zum 01.04.2012 beendet wird.