Rechtsthemen beginnend mit S
Schimmel
Einer der häufigsten angeblichen Mängel von Wohnraum sind Schimmelschäden. Meist ist hierfür ein unzureichendes Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters die Ursache. Es wird deshalb dringend geraten, den Mieter beweisbar bereits bei Vermietung auf seine Pflicht zur ausreichenden Beheizung und Belüftung der Wohnung hinzuweisen. Dieser Hinweis muss jedoch sachgerecht und präzise sein. Zu empfehlen ist, sich bei Mietvertragsabschluss die Aushändigung der Broschüre des Vermieter- und Wohnungseigentümervereins für München und Umgebung e. V. "richtiges Heizen und Lüften" per Unterschrift bestätigen zu lassen. Zeigt der Mieter einen Schimmel dem Vermieter nicht rechtzeitig an, kann er sich deshalb schadensersatzpflichtig machen, § 536 c Abs. 2 BGB.
Schönheitsreparaturen
Entgegen einer noch immer vorherrschenden Volksmeinung ist der Mieter grundsätzlich nicht verpflichtet, bei Auszug Schönheitsreparaturen durchzuführen. Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter die Wohnung bei Einzug frisch renoviert übernommen hat. Nach BGH WuM 2004, 529 ist es zwar zwischenzeitlich Verkehrssitte geworden, dass im Mietvertrag die Schönheitsreparaturen dem Mieter auferlegt werden, jedoch erwächst hieraus keine grundsätzliche Verpflichtung ohne eine wirksame Schönheitsreparaturenvereinbarung diese Verpflichtung entgegen §§ 535, 538 BGB dem Mieter aufzuerlegen. Es dürfte zwischenzeitlich aus Rundfunk und Medien bekannt sein, dass der BGH für die Wirksamkeit von Schönheitsrepatarurenklausel in Mietverträgen dem Vermieter erhebliche Hürden auferlegt hat. Gäbe es nicht einen Mustermietvertrag des Bundes, wonach Schönheitsreparaturen in allgemeinen Geschäftsbedingungen dem Mieter auferlegt wurden, wäre der BGH wohl schon längst zu der Entscheidung gekommen, dass eine Schönheitsreparaturenverpflichtung zu Lasten des Mieters in allgemeinen Geschäftsbedingungen grundsätzlich unzulässig ist. Nur für diesen Gesichtspunkt wird die Rechtsprechung des BGH erklärbar. Der Vermieter- und Wohnungseigentümerverein für München und Umgebung e. V. rät Ihnen daher dringend, sich zunächst einzelvertraglich beraten zu lassen, um eine Schönheitsreparaturenverpflichtung überhaupt noch wirksam vereinbaren zu können.
Schriftform/Schriftformklausel
Nach § 566 BGB bedürfen Mietverträge, die für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen werden, der gesetzlichen Schriftform. Um eine tatsächlich gewahrte Schriftform nicht nachträglich ungültig werden zu lassen, müssen auch Vertragsänderungen und Ergänzungen schriftlich abgeschlossen werden. Wird die Schriftform nicht eingehalten, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Die Einhaltung der Schriftform ist besonders im Geschäftsraummietvertrag zu beachten, da ansonsten die Mieter auch bei vermeintlich langjährigen Mietverhältnissen die Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses erhalten bleibt.