Mietminderung

Ist die Mietsache mit einem Mangel (siehe oben: "Mängel") behaftet, ist der Mieter grundsätzlich nach § 536 BGB zur Mietminderung berechtigt. Bei Vorliegen eines erheblichen Mangels, den der Vermieter nicht binnen einer angemessenen Frist beseitigt, besteht sogar ein fristloses Kündigungsrecht des Mieters gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Grundsätzlich muss der Mieter zwar gemäß § 536 c BGB den Mangel der Mietsache unverzüglich gegenüber dem Vermieter anzeigen. Wäre jedoch eine Mängelbeseitigung nicht rechtzeitig möglich gewesen, wofür der Vermieter beweispflichtig ist, bleiben dem Mieter trotz unterlassener Mängelanzeige jedoch seine Minderungsrechte erhalten (OLG Düsseldorf ZMR 2003, 21). Ein wirksames Schwert gegen eine Mietminderung ist die Erhebung einer Urkundsklage auf Zahlung der Mieten gegen den Mieter. Hier erlangt der Vermieter zunächst ein vorläufig vollstreckbares Urteil, ohne dass ein Mietminderungsrecht des Mieters geprüft wird. Erst in einem vom Mieter zu beantragenden Hauptsacheprozess wird dann über eine möglicherweise zulässige Mietminderung entschieden. Gelangt der Mieter bei seinen Mietminderungen mit zwei Monatsmieten in Zahlungsrückstand, hat der Vermieter gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ein Recht, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Oftmals mindert der Mieter die Miete unangemessen hoch, um sich schlichtweg Mietzahlungen zu ersparen. Der Vermieter ist daher angehalten, den regelmäßigen Eingang der Mietzahlungen zu überprüfen und Mietminderungen sofort entgegenzutreten, da nach einem Urteil des Landgerichts München I, MZM 2002, 780 ein Zahlungsanspruch des Vermieters verwirkt, wenn er diesen Anspruch länger als sechs Monate nicht geltend macht. Da der Vermieter oftmals für das Nichtbestehen eines Mangels (beispielsweise bei Schimmel an den Außenwänden) beweispflichtig ist, empfiehlt sich, ein selbstständiges Beweissicherungsverfahren. Nach BGH VIII ZR 274/02 ist der Mieter durchaus auch zur rückwirkenden Mietminderung berechtigt, selbst wenn er die Miete über einen längeren Zeitraum ungekürzt und vorbehaltlos in Kenntnis des Mangels weiterbezahlt. Nach Beschluss des Landgerichts München I vom 06.04.2009, Az: 14 T 3745/09 soll jedoch dies nicht möglich sein, wenn dem Mieter der Mangel bei Abschluss des Mietvertrages gemäß § 536 b BGB bekannt war.