Rechtsberatung
Unser Service für Sie: Ein mietrechtliches Rechtsprechungslexikon von A - Z (ohne Gewähr auf Vollständigkeit bzw. Rechtsprechungsänderung)
Schönheitsreparaturen
Entgegen einer noch immer vorherrschenden Volksmeinung ist der Mieter grundsätzlich nicht verpflichtet, bei Auszug Schönheitsreparaturen durchzuführen. Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter die Wohnung bei Einzug frisch renoviert übernommen hat. Nach BGH WuM 2004, 529 ist es zwar zwischenzeitlich Verkehrssitte geworden, dass im Mietvertrag die Schönheitsreparaturen dem Mieter auferlegt werden, jedoch erwächst hieraus keine grundsätzliche Verpflichtung ohne eine wirksame Schönheitsreparaturenvereinbarung diese Verpflichtung entgegen §§ 535, 538 BGB dem Mieter aufzuerlegen. Es dürfte zwischenzeitlich aus Rundfunk und Medien bekannt sein, dass der BGH für die Wirksamkeit von Schönheitsrepatarurenklausel in Mietverträgen dem Vermieter erhebliche Hürden auferlegt hat. Gäbe es nicht einen Mustermietvertrag des Bundes, wonach Schönheitsreparaturen in allgemeinen Geschäftsbedingungen dem Mieter auferlegt wurden, wäre der BGH wohl schon längst zu der Entscheidung gekommen, dass eine Schönheitsreparaturenverpflichtung zu Lasten des Mieters in allgemeinen Geschäftsbedingungen grundsätzlich unzulässig ist. Nur für diesen Gesichtspunkt wird die Rechtsprechung des BGH erklärbar. Der Vermieter- und Wohnungseigentümerverein für München und Umgebung e. V. rät Ihnen daher dringend, sich zunächst einzelvertraglich beraten zu lassen, um eine Schönheitsreparaturenverpflichtung überhaupt noch wirksam vereinbaren zu können.
Schriftform/Schriftformklausel
Nach § 566 BGB bedürfen Mietverträge, die für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen werden, der gesetzlichen Schriftform. Um eine tatsächlich gewahrte Schriftform nicht nachträglich ungültig werden zu lassen, müssen auch Vertragsänderungen und Ergänzungen schriftlich abgeschlossen werden. Wird die Schriftform nicht eingehalten, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Die Einhaltung der Schriftform ist besonders im Geschäftsraummietvertrag zu beachten, da ansonsten die Mieter auch bei vermeintlich langjährigen Mietverhältnissen die Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses erhalten bleibt.
Staffelmiete
Zwar darf nach § 557 BGB eine Staffelmiete auch für einen Zeitraum von mehr als vier Jahren (beispielsweise 20 Jahre) vereinbart werden. Unzulässig nach § 557 a Abs. 3 BGB ist jedoch, wenn zusätzlich das Kündigungsrecht des Mieters für einen längeren Zeitraum als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietsvereinbarung ausgeschlossen ist (BGH 8 ZR 316/03).
Tod des Mieters
Nach § 563 Abs. 2 BGB tritt der Lebenspartner in das Mietverhältnis des verstorbenen Mieters ein, wenn diese einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben. Nach LG München MZM 2005, 336 muss neben einem gemeinsamen Lebensmittelpunkt in der Wohnung zusätzlich eine Bindung zwischen den Vertragspartnern vorgelegen haben, die der Überlebende zu beweisen hat. Andernfalls ist er verpflichtet aus der Wohnung auszuziehen.
Übergabeprotokoll
Die Feststellungen in ein Übergabeprotokoll haben Beweiskraft, wenn dieses vom Mieter unterschrieben ist. Oft wird versucht, den Mieter in einen Übergabeprotokoll zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zu verpflichten, dies ist nach einer Entscheidung des BGH, Az: VIII ZR 71/09, zwar grundsätzlich möglich, jedoch ist diese selbstständige Schönheitsreparaturenvereinbarung im Übergabeprotokoll in einer Gesamtschau mit den im Mietvertrag vereinbarten Klauseln zu sehen, weshalb eine im Mietvertrag unwirksame Schönheitsreparaturenklausel durch eine selbstständige Verpflichtung bei der Rückgabe nicht geheilt wird.
Untervermietung
Die Untervermietung der gesamten Wohnung bedarf der Erlaubnis des Vermieters. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter ausziehen will und der Sohn oder der Tochter in der Wohnung verbleiben soll (§ 540 BGB). Bei einer berechtigten teilweisen Untervermietung der Mietsache kann der Vermieter wegen erhöhter Abnutzung der Mietsache oftmals einen Zuschlag verlangen.
Verjährung
Der Anspruch auf Beseitigung eines Mangels als Teil des Gebrauchserhaltungsanspruchs unterliegt während der Mietzeit nicht der Verjährung (BGH, Urteil vom 17.02.2010, Az. VIII ZR 104/09).
Wohnfläche
Nach BGH, ZR 133/03, WuM 2004, 268 ist bei einer Abweichung der Wohnfläche um mehr als 10% von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche ein Minderungsanspruch des Mieters in Höhe der Mietflächenabweichung gegeben. Der Vermieter- und Wohnungseigentümerverein für München und Umgebung e. V. empfiehlt daher nicht, im Mietvertrag Wohnflächen anzugeben. Die Wohnfläche berechnet sich nach BGH, VIII ZR 44/03 aus der neuen Wohnflächenverordnung.
Wohngemeinschaft
Ist Ihr Vermieter eine Wohngemeinschaft, ist strittig, ob die Wohngemeinschaft an sich oder die einzelnen Personen der Wohngemeinschaft Mieter sind. Wir raten dringend davon ab, eine Wohngemeinschaft als Mieter im Mietvertrag einzutragen. Die Mietersituation kann für den Vermieter unüberschaubar werden. Ferner können erhebliche Schwierigkeiten bei der Bestimmung der Mietschuldner entstehen. Einen Vorteil für den Vermieter, mit einer Wohngemeinschaft einen Mietvertrag einzugehen, ist für den Vermieter- und Wohnungseigentümerverein für München und Umgebung e. V. nicht ersichtlich.
Wohnungseigentum
Das Wohnungseigentum wird in dem letztens zum 07.07.2009 geänderten Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Sie werden im Vermieter- und Wohnungseigentümerverein für München und Umgebung e. V. von der Abstimmung bis zum Zitterbeschluss hin eingehend beraten. Wohnungseigentumsrecht ist wie Mietrecht grundsätzlich von der Rechtsprechung geformt. Ohne dieses Detailwissen sollten Sie weder Wohnungseigentum kaufen, besitzen oder verkaufen. Oftmals hat Wohnungseigentum einen wohl situierten Bürger ruiniert.