Mietrecht Rechtsprechungslexikon von A – Z

Abfindung

Eine Abfindung, die der Mieter als Gegenleistung für die vorzeitige Räumung der Wohnung erhält, muss er nicht versteuern (BFH NZM 2001,56). Dies ist ein gutes Argument für den Vermieter, in den Abfindungsverhandlungen die Abfindung zu drücken.

Abflussverstopfung

Die Kosten der Beseitigung einer Abflussverstopfung hat der Mieter nur bei schuldhafter Verursachung selbst zu tragen (LG Kiel, WuM 1990,449).

Ablesung

Der Ablesetermin der Messinstrumente muss dem Mieter mindestens 10 Tage vor Ablesung angezeigt werden. Kann der Mieter diesen Termin nicht wahrnehmen, muss er dies dem Vermieter oder der Hausverwaltung mitteilen. Das Ableseunternehmen muss dann einen zweiten Termin festlegen, wobei dem Mieter hierfür keine Kosten in Rechnung gestellt werden dürfen (LG München I WuM 2001,190).

Abrechnung

Eine Betriebskostenabrechnung wird vom Vermieter nicht geschuldet, wenn im Mietvertrag eine monatliche Pauschale zur Zahlung der Betriebskosten vereinbart ist. Sind Vorauszahlungen auf die Betriebskosten vereinbart, diese Betriebskosten jedoch nicht hinreichend bestimmt, kommt auch mit jahrelanger Zahlung auf Abrechnungen keine stillschweigende Vereinbarung zur Zahlung der jeweils abgerechneten Betriebskosten zu Stande (BGH WuM 2007,694).

Allgemeine Geschäftsbedingungen

Die vom Vermieter verwendeten Vertragsvordrucke sind grundsätzlich Allgemeine Geschäftsbedingungen. Nur in seltenen Ausnahmefällen geht die Rechtsprechung vom Vorliegen von Individualvereinbarungen aus, welche ein Aushandeln der jeweiligen Vereinbarung durch beide Vertragsparteien voraussetzt. Nach einer neuen Entscheidung des Bundesgerichtshofs reicht es für ein „Aushandeln" nicht aus, wenn dem Mieter lediglich frei gestellt wird, den Vertrag mit oder ohne einer bestimmten Vereinbarung abzuschließen. Bei umfangreichen und unverständlichen Klauseln hat der Vermieter den Mieter sogar über den Inhalt der Klausel zu belehren (BGH, NJW 2005,2543).

Altenheim

Für Heime, die alte oder pflegebedürftige Menschen nicht nur vorübergehend aufnehmen, gilt nicht das allgemeine Mietrecht, sondern das Heimgesetz.

Anfechtung des Mietvertrages

Erklärt der Mieter bei Vertragsabschluss wahrheitswidrig, er habe keine eidesstattliche Versicherung abgegeben bzw. innerhalb der letzten fünf Jahre sei gegen ihn kein Insolvenzverfahren eröffnet worden, ist der Vermieter zur Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung berechtigt (AG Hamburg, ZMR 2003, 744).

Aufzug

Einen Aufzug kann der Mieter im Zweifel auch dann benutzen, wenn dies nicht im Mietvertrag vereinbart ist. Der Vermieter muss den Aufzug im Zweifel rund um die Uhr, auch an Feiertagen betriebsbereit halten (OLG Frankfurt NZM 2004, 909).

Balkon

Hatte der Vermieter ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer einen Balkon in einen Wintergarten umgebaut, muss der Mieter den Rückbau dulden, wenn dieser von der Wohnungseigentümergemeinschaft durchgesetzt wird (BGH WuM 2007,77)

Bearbeitungsgebühr

Eine Bearbeitungsgebühr für das Ausstellen des Mietvertrages ist nur nach Vereinbarung zulässig. Außerdem darf die Gebühr nicht unangemessen hoch sein, nach AG Hamburg WuM 99, 215 höchstens 50 bis 75 EURO.

Befristeter Mietvertrag

Alle Mietverträge, die nach altem Recht vor dem 1.9.2001 abgeschlossen wurden, wobei nach BGH WuM 2006, 620 der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und nicht der Vertragsbeginn maßgeblich ist, werden nach altem Recht abgewickelt.

Nach neuem Recht liegt eine unwirksame Befristung vor, wenn der Vermieter keinen gesetzlich zugelassenen Befristungsgrund im Vertrag erklärt (BGH WuM 2006,220). Die Befristung darf nach neuem Recht dann auch länger als 5 Jahre dauern.

Berufung

Sollten Sie sich in einem Mietprozess erstinstanzlich selbst vertreten haben, ist es zur Einlegung einer Berufung gegen ein erstinstanzliches Urteil des Amtsgerichts zwingend erforderlich, einen Rechtsanwalt zur Durchführung des Berufungsverfahrens zu mandatieren. Ihr Vermieterverein wird Ihnen gerne einen spezialisierten Fachanwalt zur Durchführung des Berufungsverfahrens im Miet- und Wohnungseigentumsrecht empfehlen, wobei sich dessen Gebühren grundsätzlich nach dem Gegenstandswert und dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz errechnen. Eine Kostenerstattung dieser Gebühren wird vom Vermieter- und Wohnungseigentümerverein München und Umgebung nicht gewährt. Im Fall des Obsiegens erhalten Sie jedoch die Gebühren grundsätzlich gegen den Verfahrensgegner gerichtlich festgesetzt.

Betriebskosten

Das Thema Betriebskosten gehört zu den umfassensten Gebieten im Mietrecht überhaupt. Detailfragen bedürfen einer vollständigen Beratung, die Sie gerne als Mitglied im Vermieter- und Wohnungseigentümerverein für München und Umgebung erhalten.

Nur wenn die Betriebskosten wirksam im Mietvertrag auf den Mieter umgelegt wurden, kann der Vermieter diese auch vom Mieter erstattet verlangen. Nachdem die Anlage 3 zu § 27 der I. Berechnungsverordnung zum 01.01.2004 aufgehoben wurde, reicht ein Verweis in einem ab dem 1.1.2004 abgeschlossenen Mietvertrag hierauf nicht mehr aus. Es muss wenigstens eine Umlage der Betriebskosten nach § 2 der Betriebskostenverordnung vereinbart sein (BGH WuM 2007,571).

Betriebskostenabrechnung

Das Thema Betriebskostenabrechnung gehört zu den umfassensten Gebieten im Mietrecht überhaupt. Detailfragen bedürfen einer vollständigen Beratung, die Sie gerne als Mitglied im Vermieter- und Wohnungseigentümerverein für München und Umgebung erhalten.

Der Vermieter muss dem Mieter eine formell wirksame Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 BGB spätestens binnen 1 Jahr nach dem Abrechnungszeitraum zukommen lassen. Nach Ablauf dieser Frist kann er gegen den Mieter grundsätzlich keine Nachforderungen mehr erheben. Es wird daher geraten, die Hausverwaltung anzuhalten, Betriebskostenabrechnungen zeitnah zum Abrechnungszeitraum zu erstellen und Betriebskostenabrechnungen beweisbar, also mit Einschreiben/Rückschein oder durch Zeugen, zu versenden.

Ehepartner

Grundsätzlich sollten Sie einen Mietvertrag mit beiden Ehepartnern als Mieter abschließen, da dann auch beide Ehepartner zur Mietzahlung verpflichtet sind. Als Vermieter sollte jedoch nur ein Ehepartner den Mietvertrag abschließen, damit der andere Ehepartner als Zeuge fungieren kann.

Eine Räumungsklage sollten Sie auch dann gegen beide Ehepartner erheben, wenn nur ein Ehepartner Mietvertragspartei ist. Nach LG Saarbrücken (NZM 2002,939) muss der Ehepartner, gegen den kein Räumungsurteil existiert, nicht räumen, selbst wenn dieser den Mietvertrag nicht unterschrieben hatte.

Eigenbedarf

Als Vermieter brauchen Sie im deutschen Mietrecht einen Kündigungsgrund zur Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses. Sollten Sie Ihrem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen wollen, sollten Sie dringend zuvor Rechtsberatung bei Ihrem Vermieterverein in Anspruch nehmen. Gerade im Landgerichtbezirk München werden bereits formell sehr hohe Anforderungen an ein solches Kündigungsschreiben gestellt. Jedenfalls unwirksam ist eine Kündigung, die nur erwähnt, dass „ich selbst in die Wohnung einziehen möchte“ ohne die Eigenbedarfslage näher darzulegen.

Grund für die strengen Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung ist die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts WuM 2004, 80, wonach „das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung Eigentum iSd. Art. 14 GG ist“.

Eigentümerwechsel

Nach § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber eines vermieteten Grundstücks in das Mietverhältnis mit dem Mieter auf Vermieterseite ein. Eine Vertragskündigung kann der Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften, etwa des §573 Abs. 2, Nr. 2 BGB (Eigenbedarf), erst nach Eintragung als neuer Eigentümer ins Grundbuch erklären und nicht etwa schon nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages.

Hat der Erwerb des Grundstücks oder der Wohnung nach dem 01.09.2001 stattgefunden, haftet auch der Erwerber auf Rückzahlung der Mietkaution an den Mieter, selbst wenn der Erwerber diese Mietkaution vom Voreigentümer nicht erhalten hat (BGH VIII ZR 381/03).

Eine besondere Haftungsfalle enthält § 566 Abs. 2 BGB für den Grundstücksverkäufer, der auch noch nach dem Verkauf gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig sein kann.

Eigentumswohnung

Für Mängel, die im Sondereigentum der Eigentumswohnung des Vermieters auftreten, haftet der Vermieter auf Schadensersatz, wenn er mit der Mängelbeseitigung in Verzug ist (BGH WuM 2008, 147).

Kann der Mangel nicht ohne Eingriff in das Gemeinschaftseigentum behoben werden und liegt die Instandsetzungspflicht bei der Eigentümergemeinschaft, muss der Wohnungseigentümer und Vermieter gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft darauf hinwirken, dass ein Instandsetzungsbeschluss gefasst wird, ggfs. muss er ihn einklagen (BGH WuM 2005,713)

Einliegerwohnung

ist eine Mietwohnung in einem Gebäude mit höchstens 2 Wohnungen, wenn die 2. Wohnung selbst vom Vermieter bewohnt wird. Hier entfallen wesentliche Mieterschutzvorschriften. Der Vermieter kann nach § 573 a BGB auch ohne Angabe von Gründen kündigen. Dies muss er aber im Kündigungsschreiben angeben.

Nach BGH WuM 2008,564 liegt eine Einliegerwohnung auch dann vor, wenn im Gebäude bei Abschluss des Mietvertrages eine dritte, jedoch nicht benutzte Wohnung vorhanden war, die zuvor zu gewerblichen Zwecken genutzt worden war.

Einstweilige Verfügung

Eine Räumung der Mietsache durch den Mieter ist im Wege der einstweiligen Verfügung nicht möglich. Hier hat der Vermieter stets einen Hauptprozess anzustrengen (= Räumungsklage beim Amtsgericht).

Ausnahmsweise ist eine einstweilige Verfügung zur Räumung von Wohnraum jedoch bei verbotener Eigenmacht bzw. einer konkreten Gefahr für Leib und Leben nach § 940a ZPO möglich.

Energiepass

Wer seine Immobilie verkaufen oder vermieten will, braucht einen Energieausweis. Zudem gilt die Pflicht noch nicht für alle Gebäude. Für Neubauten und grundlegend sanierte Immobilien ist die Berechnung ohnehin Bestandteil der vorgeschriebenen Wärmebedarfsberechnung, einen extra Energieausweis braucht der Eigentümer nicht. Natürlich kann es sinnvoll sein, den Energiehunger seines Hauses zu kennen und sich Maßnahmen zur Einsparung zu überlegen.

Den Energiepass gibt es in Form eines Verbrauchsausweises oder eines Bedarfsausweises.

Fristlose Kündigung

Der Vermieter muss nicht immer erst abwarten bis sein Mieter zwei Monatsmieten insgesamt nicht bezahlt hat. Ist der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Mietzahlung in Verzug, reicht dies zur Erklärung der fristlosen Kündigung aus (BGH WuM 2008,595). Beispiel: Bezahlt der Mieter die Monatsmiete August komplett nicht und bezahlt er für September auch nur einen EURO zu wenig, besteht Verzug mit mehr als einer Monatsmiete, weshalb der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt ist.

Garagenmietvertrag

Ohne besondere Vereinbarung liegt bei einer mitvermieteten Wohnung immer ein einheitliches Wohnraummietverhältnis vor, weshalb die Garage nicht getrennt vom Wohnraum gekündigt werden kann. Es empfiehlt sich daher eine ausdrückliche Vereinbarung, dass die Vermietung einer Garage unabhängig von der Vermietung einer Wohnung erfolgt (LG München I WuM 2002,268).

Sie sollten daher unbedingt der Vertragsformulare des Vermieter- und Wohnungseigentümervereins München und Umgebung e.V. verwenden.

Garten

Die Kosten der Gartenpflege können auf den Mieter als laufende Betriebskosten umgelegt werden. Hierunter fallen auch die Kosten der Anschaffung neuer Pflanzen, wenn diese osten dem Vermieter laufend entstehen. Dies muss nicht jährlich sein, es kann auch im Rhythmus von drei oder fünf Jahren geschehen. Die Pflegearbeiten am Garten können formularvertraglich auf den Mieter abgewälzt werden, soweit der nur zu einfachen Pflegearbeiten (bspw.Rasenmähen, Unkraut entfernen, Laub sammeln, Umgraben von Beetflächen) verpflichtet wird, die weder eine besondere Fachkenntnis noch einen besonderen Zeit- oder Kostenaufwand des Mieters erfordern (LG Hamburg, ZMR 2003, 265).

Gebühren

Die Gebühren eines Rechtsanwalts errechnen sich nach dem Gegenstandswert und dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG).

Gegenstandswert

Der Gegenstandswert einer Räumungsklage errechnet sich nach § 41 GKG aus der Jahresnettomiete soweit keine Betriebskostenpauschalen vereinbart sind. Aus diesem Gegenstandswert errechnen sich sowohl die Gebühren des Gerichts als auch die Gebühren des Rechtsanwalts.

Bei einer Klage auf Mängelbeseitigung bemisst sich der Streitwert nicht nach den Kosten der Mängelbeseitigung, sondern nach dem 3 ½-fachen Jahresbetrag einer Mietminderung, die wegen des zu behebenden Mangels möglich wäre (BGH, NZM 2000,713, BGH NJW-RR 2003,229).

Gericht

Für Rechtsstreitigkeiten in Wohnraummietverhältnissen ist nach § 29a ZPO, § 23 GVG in erster Instanz das Amtsgericht örtlich und sachlich ausschließlich zuständig, in dessen Bezirk sich die Wohnung befindet.

Gegen Urteile des Amtsgerichts kann binnen Monatsfrist grundsätzlich Berufung zum Landgericht eingelegt werden. Eine missglückte Vorschrift, wonach bei Auslandsbezug einer Partei Berufung zum Oberlandesgericht eingelegt werden musste, ist zwischenzeitlich ersatzlos gestrichen (§ 119 Abs. 1 Nr. 1b GVG). Bei den Berufungsgerichten herrscht Anwaltszwang. Wird die Berufung nicht von einem Rechtsanwalt eingelegt, ist sie unzulässig. Ihr Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht des Vermieter- und Wohnungseigentümervereins München und Umgebung e.V. steht Ihnen bei einem Gerichtsgang gerne zur Verfügung.

Geschäftsraummietvertrag

Im Geschäftsraummietverhältnis kann ein Mietminderungsrecht formularvertraglich ausgeschlossen werden. Jedoch kann dem Geschäftsraummieter nicht das Recht genommen werden, zuviel geleistete Miete vom Vermieter nach §§ 812 BGB zurückzufordern.

Bei der Erstellung eines Geschäftsraummietvertrages sollten Sie unbedingt die Rechtsberatung des Vermieter- und Wohnungseigentümervereins München und Umgebung e.V. in Anspruch nehmen, da hier der Vermieter weitergehende Rechte als im Wohnraummietverhältnis frei vereinbaren kann.

Grillen

Das Grillen auf dem Balkon eines Mehrfamilienhauses kann vertraglich verboten werden (LG Essen WuM 2002,337). Hält sich der Mieter trotz Abmahnung nicht an dieses Verbot soll sogar eine fristlose Kündigung möglich sein.

Hartz IV

Unpünktliche Zahlungen der Miete durch das Sozialamt, welches die Mietzahlungen eines bedürftigen Mieters übernommen hat, berechtigen den Vermieter nicht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses (BGH VIII ZR 64/09, LG München II 12 S 4884/08).

Hausmeister

Übernimmt der Hausmeister auch Verwaltungstätigkeiten oder Reparaturarbeiten, sind diese Kosten nicht auf den Mieter umlegbar. Die umlegbaren und nicht umlegbaren Kosten des Hausmeisters müssen in der Betriebskostenabrechnung getrennt dargestellt werden (BGH VIII ZR 27/07).

Hausordnung

Jeder Mieter kann von einem Mitmieter die Einhaltung der Hausordnung verlangen (BGH NJW 2004,775).

Haustiere

Eine Tierhaltungsklausel mit Erlaubnisvorbehalt des Vermieters ist nach BGH VIII ZR 340/06 unwirksam.

Als Verstoß gegen Treu und Glauben wertete der Bundesgerichtshof, dass eine Ausnahme von dem Zustimmungserfordernis nur für Ziervögel und Zierfische gegeben sein sollte, dagegen nicht für andere kleine Haustiere. Von Kleintieren sei in der Regel keine Beeinträchtigung der Mietsache und keine Störung Dritter zu erwarten. Deshalb dürften neben Ziervögeln und Zierfischen auch zum Beispiel Hamster und Schildkröten immer gehalten werden. Die Haltung derartiger Kleintiere darf nie versagt werden und auch nicht von einer Erlaubnis oder Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht werden. Der Bundesgerichtshof bestätigte damit letztlich eine frühere Entscheidung aus dem Jahr 1993 (VIII ZR 10/92): Ein generelles Verbot der Haustierhaltung ist unzulässig. Das Halten von Kleintieren ist immer erlaubt.

Eine Klausel, die eine Tierhaltung von der Zustimmung des Vermieters abhängig macht, ist unwirksam, jedenfalls die Haltung von Kleintieren muss zustimmungsfrei erlaubt sein (BGH WuM 2008, 23).

Das Landgericht München I geht bei einer Klage des Vermieters auf Unterlassung der Hundehaltung von einen Gegenstandswert von DM 3.000,00 (=€ 1.533,87) aus (LG München I, Az: 31 S 11616/01).

Hausverwaltung

Verwaltet ein Hausverwalter nicht nur das gemeinschaftliche Eigentum, sondern auch das Sondereigentum des Wohnungseigentümers, ist er nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG nicht berechtigt, eine Vermittlungsprovision zu fordern.

Der WEG-Verwalter ist verwaltet nach BGH WuM 2003,338 jedoch keine Wohnräume und ist daher provisionsberechtigt.

Heizkosten

Nach § 12 Abs. 1 HeizkV besteht das Recht des Mieters den auf ihn entfallenden Kostenanteil um 15 % zu kürzen, wenn keine Verbrauchserfassungsgeräte vorhanden sind. Fehlen jedoch beispielsweise nur Erfassungsgeräte für den Warmwasserverbrauch, beschränkt sich das Kürzungsrecht nach BGH VIII ZR 195/04 nur auf die nicht verbrauchsabhängig abgerechneten Warmwasserkosten.

Heizpflicht

Grundsätzlich hat der Vermieter dafür zu sorgen, dass die vermietete Wohnung ausreichend beheizt wird. Vertragsgemäß dürften Raumtemperaturen zwischen 20 uns 22 C vereinbart sein, wobei im Winter auch während der Nachtzeit eine eingeschränkte Heizpflicht besteht (LG Berlin NZM 99,1039).

Insolvenz

Bei Insolvenz des Mieters ist der Insolvenzverwalter verpflichtet, die vereinnahmte Miete an den Vermieter weiterzuleiten. Erklärt er entgegen dieser Verpflichtung, dass er die Miete nicht bezahlen werde, ist der Vermieter auch dann schon zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn ein Zahlungsrückstand iHv. 2 Monatsmieten noch nicht vorliegt (BGH WuM 2005,401).

Kaution

Sie sollten niemals auf eine Kaution verzichten und immer in der gesetzlich zulässigen Höhe von drei Monatsmieten (netto), zahlbar in drei Monatsraten, vom Mieter verlangen. Die Kaution ist vom Vermieter gem. § 551 Abs. 3 BGB vom Vermögen des Vermieters getrennt anzulegen, als Spareinlage zum üblichen Zinssatz (BGH WuM 2008,336). Der Mieter darf hierüber Nachweis vom Vermieter verlangen (BGH WuM 2008,149).

Wir raten von Bankbürgschaften (s.o. Bürgschaft) oder Sparbüchern des Mieters ab, die meist einen Sperrvermerk zu Gunsten des Mieters enthalten.

Der Mieter darf die Kaution nicht „abwohnen“, d.h. nach einer Kündigung des Mietverhältnisses muss der Mieter die letzten Mieten fortbezahlen und darf den Vermieter nicht bzgl. der Mietrückstände auf die Kaution verweisen (LG München I WuM 96,541).

Keller

Eine Teilkündigung des Kellers ist auch dann unzulässig, wenn der Keller, nachdem das Haus in Eigentumswohnungen umgewandelt wurde, von anderen Personen gekauft wird (BGH WuM 2005,790).

Kinder

„Den von Kleinkindern üblicherweise ausgehenden Lärm muss man hinnehmen - oder ausziehen“ meinte das Amtsgericht München gegenüber einer Mietminderung wegen des Lärms von Kindern (AG München: 412 C 23697/99). Der Vermieter braucht eine solche Minderung nicht zu dulden.

Kinderwagen

Das Abstellen eines Kinderwagens auf den Gemeinschaftsflächen (Flur oder Treppenhaus) ist grundsätzlich vertragsgemäß (BGH WuM 2007,29).

Küche

Wird eine Küche mitvermietet, hat der Vermieter wenigstens einen Herd und einen Kühlschrank zur Verfügung zu stellen (LG München I NZM 2003,152).

Kündigung

Sollten Sie Ihrem Mieter kündigen wollen oder der Mieter das Mietverhältnis kündigen, sollten Sie unbedingt die Rechtsberatung des Vermieter- und Wohnungseigentümervereins München und Umgebung e.V. in Anspruch nehmen.

Aus einer rechtswidrigen, ja schon formwidrigen Kündigung können sich erhebliche Schadensersatzforderungen entwickeln, die das Risiko, selbst in einem Kündigungsstreit hineinzugeraten nicht wert sind. Sollten Sie einen Fehler bei der Kündigung machen, riskieren Sie nicht nur, dass Ihnen Ihr Mieter erhalten bleibt. Lässt sich der Mieter beispielsweise bei einem Rechtsanwalt beraten, hat ihm der Vermieter diese Kosten regelmäßig zu erstatten. Bei einer Monatsmiete von € 1000,00, errechnen sich alleine die vorgerichtlichen Anwaltskosten nach § 41 GKG iVm. Ziff. 2300 VV RVG auf € 703,80 zzgl. ges. MwSt.

Der Mieter kann u.U. aber auch bei einer rechtswidrigen Vermieterkündigung seinerseits das Mietverhältnis fristlos kündigen und dem Vermieter Umzugskosten, Kosten der Neuanmietung einer Ersatzwohnung, Maklerkosten, Rechtsanwaltskosten, ja sogar Mietdifferenzen in Rechnung stellen.

Bei berechtigter Kündigung aufgrund Mieterverschuldens (bspw. Mietzahlungsrückstand mit 2 Monatsmieten) hat der Mieter die Anwaltskosten des Vermieters nach BGH NJW 86,2243 zu erstatten. Sollte der Mieter also nicht zahlungsunfähig sein, werden Sie nicht auf den Kosten der Rechtsberatung für den Fall einer berechtigten Kündigung aufgrund Mieterverschuldens „sitzen bleiben“.

Bei einer Kündigung wegen Mietrückstands ist es ratsam, gesondert von der Räumungsklage zusätzlich Zahlungsklage zu erheben, da die Zahlungsrückstände grundsätzlich im Wege der Urkundsklage geltend gemacht werden können (BGH VIII ZR 216/04).

Bei Mietrückständen empfiehlt sich ein schnelles und konsequentes Vorgehen des Vermieters. Dieses Bedürfnis hat sogar der Gesetzgeber erkannt, der unter Zurückstellung des Mieterschutzgedanken eine fristlose Kündigung durch den Vermieter schon dann zulässt, wenn der Mieter mit einem Betrag von mehr als einer Monatsmiete für zwei aufeinanderfolgende Termine in Verzug ist, §§ 543 Abs.2 Nr.3a) iVm. § 569 Abs.3 Nr.1 BGB.

Die Kosten einer Räumungsklage und einer Zahlungsklage mögen zwar zunächst hoch sein. Bezahlt jedoch der Mieter über einen längeren Zeitraum keine oder nur eine fadenscheinig geminderte Miete, werden Sie es bereuen, nicht schon zum frühest möglichen Zeitpunkt vor Gericht gegangen zu sein. Dies erkennt auch die Rechtsprechung, die dem Vermieter zubilligt, ohne vorgerichtliche Kündigung in der Räumungsklage das Mietverhältnis zu kündigen (BGH XII ZR 60/95).

Lärm

Oftmals mindert der Mieter die Miete wegen Lärms. Eine solche Minderung ist grundsätzlich auch dann gerechtfertigt, wenn der Vermieter selbst den Lärm nicht zu vertreten hat. Beispielsweise wird im Landgerichtsbezirk München eine Mietminderung von grundsätzlich 20% der Bruttomiete bei Baulärm, der werktags auftritt, gewährt (LG München I, Az.: 31 S 7197/04). Nach einer Entscheidung des Bayerischen Oberlandesgerichts, GE 1987, 397 ist der Vermieter berechtigt, im Rahmen des vom Lärmverursachers gemäß § 906 Abs. 2 BGB geschuldeten Ausgleichs die Mietminderung geltend zu machen. Oftmals ist jedoch die Mietminderung des Mieters entweder zu hoch oder dieser kann das Bestehen des Lärms für einen rückwirkenden Zeitpunkt nicht nachweisen. Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts München, Az.: 474 C 23635/08 hat der Mieter für jeden einzelnen Mangel konkret vorzutragen, inwieweit eine erhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit in zeitlicher, örtlicher und inhaltlicher Hinsicht vorliegt. Der Mieter muss die Lärmbeeinträchtigung mit einem täglichen Lärmprotokoll darlegen und gegebenenfalls mit Zeugenaussage oder anderen Beweismitteln beweisen. Dies gelingt dem Mieter oftmals nicht, sodass auf den ersten Blick durchaus berechtigte Mietminderungen oftmals vom Gericht abgelehnt werden.

Mängel

Nach § 536 BGB ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel hat, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Maßstab für den vertragsgemäßen Gebrauch sind der Mietvertrag und der Zustand der Wohnung bei Vertragsbeginn. Nach BGH WuM 2004, 715 ist nach Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende technische Maßstab anzulegen. Der Vermieter ist in der Regel nicht verpflichtet, das Gebäude laufend dem Stand der Technik anzupassen. Ein Mindeststandard muss jedoch auch im nicht modernisierten Altbau gewährt sein. Dazu gehört nach BGH WuM 2004, 527, dass eine Stromversorgung gewährleistet ist, die neben einem Großverbraucher (Herd oder Waschmaschine) den gleichzeitigen Betrieb eines weiteren Stromverbrauchers ermöglicht, sowie im Badezimmer eine Steckdose mit Fehlerstromschutzschalter vorhanden ist.

Miete

Nach BGH, IIIX ZR 292/02 ist der Mieter nicht verpflichtet, auf die Miete eine Mehrwertsteuer zu bezahlen, wenn der Vermieter seinerseits nicht zur Steuerpflicht optiert hat.

Bei der Miete unterscheidet man zwischen Begriffen wie Bruttowarmmiete (Brutto- oder Inklusivmiete) Bruttokaltmiete, Teilinklusivmiete und Netto(kalt)miete. Eine Modernisierungsmieterhöhung hat nach BGH WuM 2007, 707 die Folge, dass die erhöhte Miete Bestandteil der Grundmiete wird.

Mieterhöhung

Soweit im Mietvertrag keine Staffelmiete (§ 557 a BGB) oder Indexmiete (§ 557 b BGB) vereinbart ist, kann der Vermieter die Miete nach §§ 558 ff. BGB erhöhen. Zwischen zwei Mieterhöhungen soll der Mieter ein Jahr Ruhe haben (Ausnahme: Mieterhöhung wegen Modernisierung gem. BGH WuM 2008, 355). Das nächste Erhöhungsschreiben darf somit frühestens 12 Monate nach Wirksamwerden der letzten Mieterhöhung beim Mieter eintreffen. Da zur Jahresfrist jeweils noch die Überlegungsfrist des Mieters hinzukommt, muss die Miete also immer mindestens 15 Monate unverändert sein. Ausgangspunkt der Mieterhöhung ist die Grundmiete einschließlich eventueller Modernisierungszuschläge.

Wichtig ist, dass der Vermieter bei der Mieterhöhung die Mietzinsstruktur (siehe oben: "Miete") nicht ändert. Wegen näherer Details der Mieterhöhung empfehlen wir, sich dringend beim Vermieter- und Wohnungseigentümerverein für München und Umgebung e. V. beraten zu lassen. Mieterhöhungsverlangen haben nach Gesetz dringend zu beachtende formelle Voraussetzungen, da ansonsten auch eine noch so niedrige Miete nicht wirksam erhöht wird. Zu beachten ist insbesondere, dass in München ein Mietspiegel existiert, dessen Vorschriften bei der Mieterhöhung einzuhalten sind. Nach BGH, WuM 2008, 729 soll ein Mietspiegel, der für Mehrfamilienhäuser gilt auch auf Mieterhöhungen für Ein- oder Zweifamilienhäuser anwendbar sein.

Mietminderung

Ist die Mietsache mit einem Mangel (siehe oben: "Mängel") behaftet, ist der Mieter grundsätzlich nach § 536 BGB zur Mietminderung berechtigt. Bei Vorliegen eines erheblichen Mangels, den der Vermieter nicht binnen einer angemessenen Frist beseitigt, besteht sogar ein fristloses Kündigungsrecht des Mieters gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Grundsätzlich muss der Mieter zwar gemäß § 536 c BGB den Mangel der Mietsache unverzüglich gegenüber dem Vermieter anzeigen. Wäre jedoch eine Mängelbeseitigung nicht rechtzeitig möglich gewesen, wofür der Vermieter beweispflichtig ist, bleiben dem Mieter trotz unterlassener Mängelanzeige jedoch seine Minderungsrechte erhalten (OLG Düsseldorf ZMR 2003, 21). Ein wirksames Schwert gegen eine Mietminderung ist die Erhebung einer Urkundsklage auf Zahlung der Mieten gegen den Mieter. Hier erlangt der Vermieter zunächst ein vorläufig vollstreckbares Urteil, ohne dass ein Mietminderungsrecht des Mieters geprüft wird. Erst in einem vom Mieter zu beantragenden Hauptsacheprozess wird dann über eine möglicherweise zulässige Mietminderung entschieden. Gelangt der Mieter bei seinen Mietminderungen mit zwei Monatsmieten in Zahlungsrückstand, hat der Vermieter gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ein Recht, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Oftmals mindert der Mieter die Miete unangemessen hoch, um sich schlichtweg Mietzahlungen zu ersparen. Der Vermieter ist daher angehalten, den regelmäßigen Eingang der Mietzahlungen zu überprüfen und Mietminderungen sofort entgegenzutreten, da nach einem Urteil des Landgerichts München I, MZM 2002, 780 ein Zahlungsanspruch des Vermieters verwirkt, wenn er diesen Anspruch länger als sechs Monate nicht geltend macht. Da der Vermieter oftmals für das Nichtbestehen eines Mangels (beispielsweise bei Schimmel an den Außenwänden) beweispflichtig ist, empfiehlt sich, ein selbstständiges Beweissicherungsverfahren. Nach BGH VIII ZR 274/02 ist der Mieter durchaus auch zur rückwirkenden Mietminderung berechtigt, selbst wenn er die Miete über einen längeren Zeitraum ungekürzt und vorbehaltlos in Kenntnis des Mangels weiterbezahlt. Nach Beschluss des Landgerichts München I vom 06.04.2009, Az: 14 T 3745/09 soll jedoch dies nicht möglich sein, wenn dem Mieter der Mangel bei Abschluss des Mietvertrages gemäß § 536 b BGB bekannt war.

Mietvertrag

Ein Mietvertrag kann auch mündlich abgeschlossen werden, es gilt dann ein gesetzliches Mietverhältnis mit vollem gesetzlichem Mieterschutz. Um den Mieterschutz in den Bereichen zugunsten des Vermieters wirkungslos werden zu lassen, in denen dies gesetzlich zulässig ist, wird jedem Vermieter daher dringend der Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages empfohlen. Der Vermieter- und Wohnungseigentümerverein München und Umgebung e. V. steht ihnen sowohl mit der Zusendung von Formularmietverträgen (für Wohnraummietrecht, für Gewerberaummietrecht und für sonstige Mietverträge wie Garagen) als auch für speziell auf ihre Maßstäbe einzeln ausgehandelte Mietverträge zur Verfügung. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass ein einfach befristetes Mietverhältnis nach Gesetz nicht mehr möglich ist. Ein Vermieter kann somit nicht sicher sein, dass ein etwa zum 01.04.2012 befristetes Mietverhältnis auch tatsächlich vom Mieter zum 01.04.2012 beendet wird.

Modernisierung

Eines der stärksten Schwerter im Wohnraummietrecht hat der Vermieter mit Modernisierungsmaßnahmen und der daraus folgenden Möglichkeit zur Mieterhöhung nach § 559 BGB. Es wird oft verkannt, dass über solche Modernisierungsmieterhöhungen die Miete für einen unliebsam gewordenen Mieter derart hoch wird, dass dieser sich die Wohnung schlichtweg nicht mehr leisten kann und ausziehen muss. Hier stellt der Gesetzgeber gesamtwirtschaftliche Belange über das Interesse des Wohnraummieters und den Mieterschutz. Ob jedoch tatsächlich Modernisierungen vorliegen oder nur Instandsetzungsmaßnahmen bzw. Instandhaltungsmaßnahmen, sind vorab abzugrenzen. Ferner hat der Vermieter nach § 554 Abs. 3 BGB eine formelle Verpflichtung zur Mitteilung der Modernisierungsmaßnahmen an den Mieter. Bei Durchsetzung von Modernisierungsmieterhöhungen und Modernisierungsmaßnahmen steht Ihnen Ihr Vermieter- und Wohnungseigentümerverein für München und Umgebung e. V. gerne zur Verfügung.

Nachmieter

Der Mieter ist entgegen einer noch immer vorherrschenden Volksmeinung grundsätzlich nicht berechtigt, dem Vermieter einen Nachmieter (oder drei Nachmieter) zur Beendigung des Mietverhältnisses vor die Nase zu setzen. Nach BGH WuM 2003, 204 hat der Mieter nur dann das Recht zur Nachmieterstellung, wenn dies zwischen den Mietparteien ausdrücklich vereinbart wurde oder der Mieter ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses hat. Hierzu zählt ausdrücklich nicht die Abkürzung von gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungsfristen.

Nichteheliche Lebensgemeinschaft

Nach BGH WuM 2003, 688 muss der Vermieter gefragt werden, wenn der Mieter nach Abschluss des Mietvertrages eine andere Person in die Wohnung aufnehmen möchte, selbst wenn es sich hierbei um die Aufnahme eines Lebensgefährten handelt. Jedoch muss der Vermieter im Regelfall diese Erlaubnis erteilen. Ablehnen darf der Vermieter nur, wenn die Aufnahme dieser Person für ihn unzumutbar wäre (BGH WuM 95, 7). Nach allgemein vertretener Ansicht im Landgerichtsbezirk München kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht deshalb kündigen, weil er nicht um die Erlaubnis zur Aufnahme des Lebensgefährten gefragt wurde, wenn der Mieter einen Anspruch auf Zustimmung zu dessen Aufnahme gehabt hätte.

Parabolantenne

Es wird empfohlen, bereits im Mietvertrag das Aufstellen einer Parabolantenne auf dem Balkon von der vorherigen Zustimmung des Vermieters abhängig zu machen. Nach LG München I, Az.: 31 S 7699/03 hat der Mieter jedoch einen Anspruch auf das Aufstellen einer Parabolantenne auf einen Ständer, der nicht am Mauerwerk oder am Balkongeländer befestigt ist und von welchem auch keine optische Beeinträchtigung des Anwesens ausgeht. Nach BGH, Urteil vom 13.11.2009 V ZR 10/09 ist jedoch Voraussetzung für den Mieter, eine Antenne anbringen lassen zu dürfen, die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft die den Ort der Anbringung von solchen Antennen bestimmen kann.

Parkettboden

Verwüstet Ihr Mieter den Parkettboden, haben Sie grundsätzlich Anspruch auf Schadenersatz. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass ein Parkettboden erfahrungsgemäß alle 15 bis 20 Jahre vom Vermieter abzuschleifen ist, weshalb bei Schäden, die durch einfaches Abschleifen beseitigt werden können, der Vermieter zeitanteilig in Höhe der bereits abgelaufenen Mietzeit auf den Reparaturkosten „sitzen bleibt“. Abschleifung und Versiegeln von Parkettböden zählen auch nicht zu Schönheitsreparaturen (LG Berlin GE 92,677). Besonders im Eingangsbereich von Wohnungen kommt es oft zu erheblichen Abnutzungen, die der Vermieter nicht beanstanden kann (OLG Düsseldorf WuM, 2003, 621).

Prozesskostenhilfe

Beansprucht Ihr Mieter gegen Sie ein Gericht im Wege der Prozesskostenhilfe, weil er selbst die Verfahrenskosten nicht tragen kann, wird darauf hingewiesen, dass der Vermieter keinen Anspruch auf Erstattung von Verfahrenskosten hat, wenn die Prozesskostenhilfe bereits im Prozesskostenhilfeverfahren abgelehnt wird.

Raumtemperatur

Nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts München, MZM 2001, 382, muss der Vermieter von Büroräumen eine Raumtemperatur von mindestens 20°C gewährleisten.

Räumungsfrist

Trotz wirksamen Räumungsurteils kann § 721 ZPO dem Mieter eine Räumungsfrist gewährt werden, die jedoch insgesamt nicht mehr als ein Jahr betragen darf.

Ohne Mietzahlung ist jedoch nach einer Entscheidung des OLG Stuttgart, NJW RR 2007, 15, dem Vermieter eine Räumungsfrist nicht zuzumuten.

Entgegen einer landläufigen Meinung, darf sich der Vermieter keinen Ersatzschlüssel zurückbehalten, um in Notfällen in die Wohnung gelangen zu können. Dies muss der Mieter ausdrücklich gestattet haben (AG München WuM 96, 756). Betritt der Vermieter unberechtigterweise die Wohnung mit einem Zweitschlüssel, kann der Mieter fristlos kündigen (LG Berlin WuM, 99, 332).

Räumungsklage

Als Vermieter dürfen Sie nicht zur Selbsthilfe greifen und Ihren Mieter aus der Wohnung schmeißen oder etwa das Hauseingangstürschloss austauschen. Solche Selbsthilfeaktionen sind grundsätzlich strafbar, selbst wenn der Mieter mit noch so hohen Mietrückständen in Rückstand ist oder Sie beleidigt oder an Leib und Leben bedroht hat. Das Gewaltmonopol des Staates ist unantastbar. Es mag Fälle geben, in denen sich den einzelnen Vermieter die verbotene Eigenmacht tatsächlich einmal gelohnt haben soll. Solche Fälle mögen auch in den Medien als Nachahmenswert dargestellt werden. Ihr Vermieter und Wohnungseigentümerverein für München und Umgebung e. V. rät jedoch dringend von solchen Selbsthilfeaktionen ab. Neben strafrechtlichen Konsequenzen kommen erhebliche Schadensersatzforderungen des Mieters auf Sie zu, die in keinem Verhältnis mit den Kosten eines gerichtlichen Räumungsverfahrens stehen. Um keine Zeit zu verlieren, wird auch auf die Möglichkeit der Klage auf künftige Zahlung oder Räumung nach § 257 ZPO hingewiesen. Wobei die Klage auf künftige Räumung bei Wohnraum nicht zulässig ist.

Schimmel

Einer der häufigsten angeblichen Mängel von Wohnraum sind Schimmelschäden. Meist ist hierfür ein unzureichendes Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters die Ursache. Es wird deshalb dringend geraten, den Mieter beweisbar bereits bei Vermietung auf seine Pflicht zur ausreichenden Beheizung und Belüftung der Wohnung hinzuweisen. Dieser Hinweis muss jedoch sachgerecht und präzise sein. Zu empfehlen ist, sich bei Mietvertragsabschluss die Aushändigung der Broschüre des Vermieter- und Wohnungseigentümervereins für München und Umgebung e. V. „richtiges Heizen und Lüften“ per Unterschrift bestätigen zu lassen. Zeigt der Mieter einen Schimmel dem Vermieter nicht rechtzeitig an, kann er sich deshalb schadensersatzpflichtig machen, § 536 c Abs. 2 BGB.

Schönheitsreparaturen

Entgegen einer noch immer vorherrschenden Volksmeinung ist der Mieter grundsätzlich nicht verpflichtet, bei Auszug Schönheitsreparaturen durchzuführen. Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter die Wohnung bei Einzug frisch renoviert übernommen hat. Nach BGH WuM 2004, 529 ist es zwar zwischenzeitlich Verkehrssitte geworden, dass im Mietvertrag die Schönheitsreparaturen dem Mieter auferlegt werden, jedoch erwächst hieraus keine grundsätzliche Verpflichtung ohne eine wirksame Schönheitsreparaturenvereinbarung diese Verpflichtung entgegen §§ 535, 538 BGB dem Mieter aufzuerlegen.

Es dürfte zwischenzeitlich aus Rundfunk und Medien bekannt sein, dass der BGH für die Wirksamkeit von Schönheitsrepatarurenklausel in Mietverträgen dem Vermieter erhebliche Hürden auferlegt hat. Gäbe es nicht einen Mustermietvertrag des Bundes, wonach Schönheitsreparaturen in allgemeinen Geschäftsbedingungen dem Mieter auferlegt wurden, wäre der BGH wohl schon längst zu der Entscheidung gekommen, dass eine Schönheitsreparaturenverpflichtung zu Lasten des Mieters in allgemeinen Geschäftsbedingungen grundsätzlich unzulässig ist. Nur für diesen Gesichtspunkt wird die Rechtsprechung des BGH erklärbar.

Der Vermieter- und Wohnungseigentümerverein für München und Umgebung e. V. rät Ihnen daher dringend, sich zunächst einzelvertraglich beraten zu lassen, um eine Schönheitsreparaturenverpflichtung überhaupt noch wirksam vereinbaren zu können.

Schriftform/Schriftformklausel

Nach § 566 BGB bedürfen Mietverträge, die für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen werden, der gesetzlichen Schriftform. Um eine tatsächlich gewahrte Schriftform nicht nachträglich ungültig werden zu lassen, müssen auch Vertragsänderungen und Ergänzungen schriftlich abgeschlossen werden. Wird die Schriftform nicht eingehalten, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Die Einhaltung der Schriftform ist besonders im Geschäftsraummietvertrag zu beachten, da ansonsten die Mieter auch bei vermeintlich langjährigen Mietverhältnissen die Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses erhalten bleibt.

Staffelmiete

Zwar darf nach § 557 BGB eine Staffelmiete auch für einen Zeitraum von mehr als vier Jahren (beispielsweise 20 Jahre) vereinbart werden. Unzulässig nach § 557 a Abs. 3 BGB ist jedoch, wenn zusätzlich das Kündigungsrecht des Mieters für einen längeren Zeitraum als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietsvereinbarung ausgeschlossen ist (BGH 8 ZR 316/03).

Tierhaltung

Siehe: Haustiere

Tod des Mieters

Nach § 563 Abs. 2 BGB tritt der Lebenspartner in das Mietverhältnis des verstorbenen Mieters ein, wenn diese einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben. Nach LG München MZM 2005, 336 muss neben einem gemeinsamen Lebensmittelpunkt in der Wohnung zusätzlich eine Bindung zwischen den Vertragspartnern vorgelegen haben, die der Überlebende zu beweisen hat. Andernfalls ist er verpflichtet aus der Wohnung auszuziehen.

Übergabeprotokoll

Die Feststellungen in ein Übergabeprotokoll haben Beweiskraft, wenn dieses vom Mieter unterschrieben ist. Oft wird versucht, den Mieter in einen Übergabeprotokoll zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zu verpflichten, dies ist nach einer Entscheidung des BGH, Az: VIII ZR 71/09, zwar grundsätzlich möglich, jedoch ist diese selbstständige Schönheitsreparaturenvereinbarung im Übergabeprotokoll in einer Gesamtschau mit den im Mietvertrag vereinbarten Klauseln zu sehen, weshalb eine im Mietvertrag unwirksame Schönheitsreparaturenklausel durch eine selbstständige Verpflichtung bei der Rückgabe nicht geheilt wird.

Untervermietung

Die Untervermietung der gesamten Wohnung bedarf der Erlaubnis des Vermieters. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter ausziehen will und der Sohn oder der Tochter in der Wohnung verbleiben soll (§ 540 BGB).

Bei einer berechtigten teilweisen Untervermietung der Mietsache kann der Vermieter wegen erhöhter Abnutzung der Mietsache oftmals einen Zuschlag verlangen.

Verjährung

Der Anspruch auf Beseitigung eines Mangels als Teil des Gebrauchserhaltungsanspruchs unterliegt während der Mietzeit nicht der Verjährung (BGH, Urteil vom 17.02.2010, Az. VIII ZR 104/09).

Wohnfläche

Nach BGH, ZR 133/03, WuM 2004, 268 ist bei einer Abweichung der Wohnfläche um mehr als 10% von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche ein Minderungsanspruch des Mieters in Höhe der Mietflächenabweichung gegeben.

Der Vermieter- und Wohnungseigentümerverein für München und Umgebung e. V. empfiehlt daher nicht, im Mietvertrag Wohnflächen anzugeben. Die Wohnfläche berechnet sich nach BGH, VIII ZR 44/03 aus der neuen Wohnflächenverordnung.

Wohngemeinschaft

Ist Ihr Vermieter eine Wohngemeinschaft, ist strittig, ob die Wohngemeinschaft an sich oder die einzelnen Personen der Wohngemeinschaft Mieter sind. Wir raten dringend davon ab, eine Wohngemeinschaft als Mieter im Mietvertrag einzutragen. Die Mietersituation kann für den Vermieter unüberschaubar werden. Ferner können erhebliche Schwierigkeiten bei der Bestimmung der Mietschuldner entstehen. Einen Vorteil für den Vermieter, mit einer Wohngemeinschaft einen Mietvertrag einzugehen, ist für den Vermieter- und Wohnungseigentümerverein für München und Umgebung e. V. nicht ersichtlich.

Wohnungseigentum

Das Wohnungseigentum wird in dem letztens zum 07.07.2009 geänderten Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Sie werden im Vermieter- und Wohnungseigentümerverein für München und Umgebung e. V. von der Abstimmung bis zum Zitterbeschluss hin eingehend beraten. Wohnungseigentumsrecht ist wie Mietrecht grundsätzlich von der Rechtsprechung geformt. Ohne dieses Detailwissen sollten Sie weder Wohnungseigentum kaufen, besitzen oder verkaufen. Oftmals hat Wohnungseigentum einen wohl situierten Bürger ruiniert.

Zeitmietvertrag

Seit dem 01.09.2001 können nur noch Zeitmietverträge nach neuem Mietrecht abgeschlossen werden. Nach BGH WuM 2006,620 ist der Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrags und nicht des Beginns des Mietverhältnisses maßgeblich, ob sich der Zeitmietvertrag nach neuem oder altem Recht richtet.

Eine Höchstgrenze einer zeitlichen Befristung eines Mietverhältnisses (früher: 5 Jahre) gibt es nicht mehr, jedoch muss die Verwendungsabsicht bereits im Vertrag detailliert benannt sein.

Nach neuem Recht liegt eine unwirksame Befristung vor, wenn der Vermieter keinen gesetzlich zugelassenen Befristungsgrund im Vertrag erklärt (BGH WuM 2006,220).