Rechtsberatung
Unser Service für Sie: Ein mietrechtliches Rechtsprechungslexikon von A - Z (ohne Gewähr auf Vollständigkeit bzw. Rechtsprechungsänderung)
Eigenbedarf
Als Vermieter brauchen Sie im deutschen Mietrecht einen Kündigungsgrund zur Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses. Sollten Sie Ihrem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen wollen, sollten Sie dringend zuvor Rechtsberatung bei Ihrem Vermieterverein in Anspruch nehmen. Gerade im Landgerichtbezirk München werden bereits formell sehr hohe Anforderungen an ein solches Kündigungsschreiben gestellt. Jedenfalls unwirksam ist eine Kündigung, die nur erwähnt, dass „ich selbst in die Wohnung einziehen möchte“ ohne die Eigenbedarfslage näher darzulegen. Grund für die strengen Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung ist die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts WuM 2004, 80, wonach „das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung Eigentum iSd. Art. 14 GG ist“.
Eigentümerwechsel
Nach § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber eines vermieteten Grundstücks in das Mietverhältnis mit dem Mieter auf Vermieterseite ein. Eine Vertragskündigung kann der Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften, etwa des §573 Abs. 2, Nr. 2 BGB (Eigenbedarf), erst nach Eintragung als neuer Eigentümer ins Grundbuch erklären und nicht etwa schon nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages. Hat der Erwerb des Grundstücks oder der Wohnung nach dem 01.09.2001 stattgefunden, haftet auch der Erwerber auf Rückzahlung der Mietkaution an den Mieter, selbst wenn der Erwerber diese Mietkaution vom Voreigentümer nicht erhalten hat (BGH VIII ZR 381/03). Eine besondere Haftungsfalle enthält § 566 Abs. 2 BGB für den Grundstücksverkäufer, der auch noch nach dem Verkauf gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig sein kann.
Eigentumswohnung
Für Mängel, die im Sondereigentum der Eigentumswohnung des Vermieters auftreten, haftet der Vermieter auf Schadensersatz, wenn er mit der Mängelbeseitigung in Verzug ist (BGH WuM 2008, 147). Kann der Mangel nicht ohne Eingriff in das Gemeinschaftseigentum behoben werden und liegt die Instandsetzungspflicht bei der Eigentümergemeinschaft, muss der Wohnungseigentümer und Vermieter gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft darauf hinwirken, dass ein Instandsetzungsbeschluss gefasst wird, ggfs. muss er ihn einklagen (BGH WuM 2005,713)
Einliegerwohnung
ist eine Mietwohnung in einem Gebäude mit höchstens 2 Wohnungen, wenn die 2. Wohnung selbst vom Vermieter bewohnt wird. Hier entfallen wesentliche Mieterschutzvorschriften. Der Vermieter kann nach § 573 a BGB auch ohne Angabe von Gründen kündigen. Dies muss er aber im Kündigungsschreiben angeben. Nach BGH WuM 2008,564 liegt eine Einliegerwohnung auch dann vor, wenn im Gebäude bei Abschluss des Mietvertrages eine dritte, jedoch nicht benutzte Wohnung vorhanden war, die zuvor zu gewerblichen Zwecken genutzt worden war.
Einstweilige Verfügung
Eine Räumung der Mietsache durch den Mieter ist im Wege der einstweiligen Verfügung nicht möglich. Hier hat der Vermieter stets einen Hauptprozess anzustrengen (= Räumungsklage beim Amtsgericht). Ausnahmsweise ist eine einstweilige Verfügung zur Räumung von Wohnraum jedoch bei verbotener Eigenmacht bzw. einer konkreten Gefahr für Leib und Leben nach § 940a ZPO möglich.
Energiepass
Wer seine Immobilie verkaufen oder vermieten will, braucht einen Energieausweis. Zudem gilt die Pflicht noch nicht für alle Gebäude. Für Neubauten und grundlegend sanierte Immobilien ist die Berechnung ohnehin Bestandteil der vorgeschriebenen Wärmebedarfsberechnung, einen extra Energieausweis braucht der Eigentümer nicht. Natürlich kann es sinnvoll sein, den Energiehunger seines Hauses zu kennen und sich Maßnahmen zur Einsparung zu überlegen. Den Energiepass gibt es in Form eines Verbrauchsausweises oder eines Bedarfsausweises.
Fristlose Kündigung
Der Vermieter muss nicht immer erst abwarten bis sein Mieter zwei Monatsmieten insgesamt nicht bezahlt hat. Ist der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Mietzahlung in Verzug, reicht dies zur Erklärung der fristlosen Kündigung aus (BGH WuM 2008,595). Beispiel: Bezahlt der Mieter die Monatsmiete August komplett nicht und bezahlt er für September auch nur einen EURO zu wenig, besteht Verzug mit mehr als einer Monatsmiete, weshalb der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt ist.
Garagenmietvertrag
Ohne besondere Vereinbarung liegt bei einer mitvermieteten Wohnung immer ein einheitliches Wohnraummietverhältnis vor, weshalb die Garage nicht getrennt vom Wohnraum gekündigt werden kann. Es empfiehlt sich daher eine ausdrückliche Vereinbarung, dass die Vermietung einer Garage unabhängig von der Vermietung einer Wohnung erfolgt (LG München I WuM 2002,268). Sie sollten daher unbedingt der Vertragsformulare des Vermieter- und Wohnungseigentümervereins München und Umgebung e.V. verwenden.
Garten
Die Kosten der Gartenpflege können auf den Mieter als laufende Betriebskosten umgelegt werden. Hierunter fallen auch die Kosten der Anschaffung neuer Pflanzen, wenn diese osten dem Vermieter laufend entstehen. Dies muss nicht jährlich sein, es kann auch im Rhythmus von drei oder fünf Jahren geschehen. Die Pflegearbeiten am Garten können formularvertraglich auf den Mieter abgewälzt werden, soweit der nur zu einfachen Pflegearbeiten (bspw.Rasenmähen, Unkraut entfernen, Laub sammeln, Umgraben von Beetflächen) verpflichtet wird, die weder eine besondere Fachkenntnis noch einen besonderen Zeit- oder Kostenaufwand des Mieters erfordern (LG Hamburg, ZMR 2003, 265).
Gebühren
Die Gebühren eines Rechtsanwalts errechnen sich nach dem Gegenstandswert und dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG).
Gegenstandswert
Der Gegenstandswert einer Räumungsklage errechnet sich nach § 41 GKG aus der Jahresnettomiete soweit keine Betriebskostenpauschalen vereinbart sind. Aus diesem Gegenstandswert errechnen sich sowohl die Gebühren des Gerichts als auch die Gebühren des Rechtsanwalts. Bei einer Klage auf Mängelbeseitigung bemisst sich der Streitwert nicht nach den Kosten der Mängelbeseitigung, sondern nach dem 3 ½ -fachen Jahresbetrag einer Mietminderung, die wegen des zu behebenden Mangels möglich wäre (BGH, NZM 2000,713, BGH NJW-RR 2003,229).
Gericht
Für Rechtsstreitigkeiten in Wohnraummietverhältnissen ist nach § 29a ZPO, § 23 GVG in erster Instanz das Amtsgericht örtlich und sachlich ausschließlich zuständig, in dessen Bezirk sich die Wohnung befindet. Gegen Urteile des Amtsgerichts kann binnen Monatsfrist grundsätzlich Berufung zum Landgericht eingelegt werden. Eine missglückte Vorschrift, wonach bei Auslandsbezug einer Partei Berufung zum Oberlandesgericht eingelegt werden musste, ist zwischenzeitlich ersatzlos gestrichen (§ 119 Abs. 1 Nr. 1b GVG). Bei den Berufungsgerichten herrscht Anwaltszwang. Wird die Berufung nicht von einem Rechtsanwalt eingelegt, ist sie unzulässig. Ihr Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht des Vermieter- und Wohnungseigentümervereins München und Umgebung e.V. steht Ihnen bei einem Gerichtsgang gerne zur Verfügung.
Geschäftsraummietvertrag
Im Geschäftsraummietverhältnis kann ein Mietminderungsrecht formularvertraglich ausgeschlossen werden. Jedoch kann dem Geschäftsraummieter nicht das Recht genommen werden, zuviel geleistete Miete vom Vermieter nach §§ 812 BGB zurückzufordern. Bei der Erstellung eines Geschäftsraummietvertrages sollten Sie unbedingt die Rechtsberatung des Vermieter- und Wohnungseigentümervereins München und Umgebung e.V. in Anspruch nehmen, da hier der Vermieter weitergehende Rechte als im Wohnraummietverhältnis frei vereinbaren kann.
Grillen
Das Grillen auf dem Balkon eines Mehrfamilienhauses kann vertraglich verboten werden (LG Essen WuM 2002,337). Hält sich der Mieter trotz Abmahnung nicht an dieses Verbot soll sogar eine fristlose Kündigung möglich sein.