Rechtsberatung
Unser Service für Sie: Ein mietrechtliches Rechtsprechungslexikon von A - Z (ohne Gewähr auf Vollständigkeit bzw. Rechtsprechungsänderung)
Mängel
Nach § 536 BGB ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel hat, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Maßstab für den vertragsgemäßen Gebrauch sind der Mietvertrag und der Zustand der Wohnung bei Vertragsbeginn. Nach BGH WuM 2004, 715 ist nach Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende technische Maßstab anzulegen. Der Vermieter ist in der Regel nicht verpflichtet, das Gebäude laufend dem Stand der Technik anzupassen. Ein Mindeststandard muss jedoch auch im nicht modernisierten Altbau gewährt sein. Dazu gehört nach BGH WuM 2004, 527, dass eine Stromversorgung gewährleistet ist, die neben einem Großverbraucher (Herd oder Waschmaschine) den gleichzeitigen Betrieb eines weiteren Stromverbrauchers ermöglicht, sowie im Badezimmer eine Steckdose mit Fehlerstromschutzschalter vorhanden ist.
Miete
Nach BGH, IIIX ZR 292/02 ist der Mieter nicht verpflichtet, auf die Miete eine Mehrwertsteuer zu bezahlen, wenn der Vermieter seinerseits nicht zur Steuerpflicht optiert hat. Bei der Miete unterscheidet man zwischen Begriffen wie Bruttowarmmiete (Brutto- oder Inklusivmiete) Bruttokaltmiete, Teilinklusivmiete und Netto(kalt)miete. Eine Modernisierungsmieterhöhung hat nach BGH WuM 2007, 707 die Folge, dass die erhöhte Miete Bestandteil der Grundmiete wird.
Mieterhöhung
Soweit im Mietvertrag keine Staffelmiete (§ 557 a BGB) oder Indexmiete (§ 557 b BGB) vereinbart ist, kann der Vermieter die Miete nach §§ 558 ff. BGB erhöhen. Zwischen zwei Mieterhöhungen soll der Mieter ein Jahr Ruhe haben (Ausnahme: Mieterhöhung wegen Modernisierung gem. BGH WuM 2008, 355). Das nächste Erhöhungsschreiben darf somit frühestens 12 Monate nach Wirksamwerden der letzten Mieterhöhung beim Mieter eintreffen. Da zur Jahresfrist jeweils noch die Überlegungsfrist des Mieters hinzukommt, muss die Miete also immer mindestens 15 Monate unverändert sein. Ausgangspunkt der Mieterhöhung ist die Grundmiete einschließlich eventueller Modernisierungszuschläge. Wichtig ist, dass der Vermieter bei der Mieterhöhung die Mietzinsstruktur (siehe oben: "Miete") nicht ändert. Wegen näherer Details der Mieterhöhung empfehlen wir, sich dringend beim Vermieter- und Wohnungseigentümerverein für München und Umgebung e. V. beraten zu lassen. Mieterhöhungsverlangen haben nach Gesetz dringend zu beachtende formelle Voraussetzungen, da ansonsten auch eine noch so niedrige Miete nicht wirksam erhöht wird. Zu beachten ist insbesondere, dass in München ein Mietspiegel existiert, dessen Vorschriften bei der Mieterhöhung einzuhalten sind. Nach BGH, WuM 2008, 729 soll ein Mietspiegel, der für Mehrfamilienhäuser gilt auch auf Mieterhöhungen für Ein- oder Zweifamilienhäuser anwendbar sein.
Mietminderung
Ist die Mietsache mit einem Mangel (siehe oben: "Mängel") behaftet, ist der Mieter grundsätzlich nach § 536 BGB zur Mietminderung berechtigt. Bei Vorliegen eines erheblichen Mangels, den der Vermieter nicht binnen einer angemessenen Frist beseitigt, besteht sogar ein fristloses Kündigungsrecht des Mieters gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Grundsätzlich muss der Mieter zwar gemäß § 536 c BGB den Mangel der Mietsache unverzüglich gegenüber dem Vermieter anzeigen. Wäre jedoch eine Mängelbeseitigung nicht rechtzeitig möglich gewesen, wofür der Vermieter beweispflichtig ist, bleiben dem Mieter trotz unterlassener Mängelanzeige jedoch seine Minderungsrechte erhalten (OLG Düsseldorf ZMR 2003, 21). Ein wirksames Schwert gegen eine Mietminderung ist die Erhebung einer Urkundsklage auf Zahlung der Mieten gegen den Mieter. Hier erlangt der Vermieter zunächst ein vorläufig vollstreckbares Urteil, ohne dass ein Mietminderungsrecht des Mieters geprüft wird. Erst in einem vom Mieter zu beantragenden Hauptsacheprozess wird dann über eine möglicherweise zulässige Mietminderung entschieden. Gelangt der Mieter bei seinen Mietminderungen mit zwei Monatsmieten in Zahlungsrückstand, hat der Vermieter gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ein Recht, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Oftmals mindert der Mieter die Miete unangemessen hoch, um sich schlichtweg Mietzahlungen zu ersparen. Der Vermieter ist daher angehalten, den regelmäßigen Eingang der Mietzahlungen zu überprüfen und Mietminderungen sofort entgegenzutreten, da nach einem Urteil des Landgerichts München I, MZM 2002, 780 ein Zahlungsanspruch des Vermieters verwirkt, wenn er diesen Anspruch länger als sechs Monate nicht geltend macht. Da der Vermieter oftmals für das Nichtbestehen eines Mangels (beispielsweise bei Schimmel an den Außenwänden) beweispflichtig ist, empfiehlt sich, ein selbstständiges Beweissicherungsverfahren. Nach BGH VIII ZR 274/02 ist der Mieter durchaus auch zur rückwirkenden Mietminderung berechtigt, selbst wenn er die Miete über einen längeren Zeitraum ungekürzt und vorbehaltlos in Kenntnis des Mangels weiterbezahlt. Nach Beschluss des Landgerichts München I vom 06.04.2009, Az: 14 T 3745/09 soll jedoch dies nicht möglich sein, wenn dem Mieter der Mangel bei Abschluss des Mietvertrages gemäß § 536 b BGB bekannt war.
Mietvertrag
Ein Mietvertrag kann auch mündlich abgeschlossen werden, es gilt dann ein gesetzliches Mietverhältnis mit vollem gesetzlichem Mieterschutz. Um den Mieterschutz in den Bereichen zugunsten des Vermieters wirkungslos werden zu lassen, in denen dies gesetzlich zulässig ist, wird jedem Vermieter daher dringend der Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages empfohlen. Der Vermieter- und Wohnungseigentümerverein München und Umgebung e. V. steht ihnen sowohl mit der Zusendung von Formularmietverträgen (für Wohnraummietrecht, für Gewerberaummietrecht und für sonstige Mietverträge wie Garagen) als auch für speziell auf ihre Maßstäbe einzeln ausgehandelte Mietverträge zur Verfügung. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass ein einfach befristetes Mietverhältnis nach Gesetz nicht mehr möglich ist. Ein Vermieter kann somit nicht sicher sein, dass ein etwa zum 01.04.2012 befristetes Mietverhältnis auch tatsächlich vom Mieter zum 01.04.2012 beendet wird.
Modernisierung
Eines der stärksten Schwerter im Wohnraummietrecht hat der Vermieter mit Modernisierungsmaßnahmen und der daraus folgenden Möglichkeit zur Mieterhöhung nach § 559 BGB. Es wird oft verkannt, dass über solche Modernisierungsmieterhöhungen die Miete für einen unliebsam gewordenen Mieter derart hoch wird, dass dieser sich die Wohnung schlichtweg nicht mehr leisten kann und ausziehen muss. Hier stellt der Gesetzgeber gesamtwirtschaftliche Belange über das Interesse des Wohnraummieters und den Mieterschutz. Ob jedoch tatsächlich Modernisierungen vorliegen oder nur Instandsetzungsmaßnahmen bzw. Instandhaltungsmaßnahmen, sind vorab abzugrenzen. Ferner hat der Vermieter nach § 554 Abs. 3 BGB eine formelle Verpflichtung zur Mitteilung der Modernisierungsmaßnahmen an den Mieter. Bei Durchsetzung von Modernisierungsmieterhöhungen und Modernisierungsmaßnahmen steht Ihnen Ihr Vermieter- und Wohnungseigentümerverein für München und Umgebung e. V. gerne zur Verfügung.
Nachmieter
Der Mieter ist entgegen einer noch immer vorherrschenden Volksmeinung grundsätzlich nicht berechtigt, dem Vermieter einen Nachmieter (oder drei Nachmieter) zur Beendigung des Mietverhältnisses vor die Nase zu setzen. Nach BGH WuM 2003, 204 hat der Mieter nur dann das Recht zur Nachmieterstellung, wenn dies zwischen den Mietparteien ausdrücklich vereinbart wurde oder der Mieter ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses hat. Hierzu zählt ausdrücklich nicht die Abkürzung von gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungsfristen.
Nichteheliche Lebensgemeinschaft
Nach BGH WuM 2003, 688 muss der Vermieter gefragt werden, wenn der Mieter nach Abschluss des Mietvertrages eine andere Person in die Wohnung aufnehmen möchte, selbst wenn es sich hierbei um die Aufnahme eines Lebensgefährten handelt. Jedoch muss der Vermieter im Regelfall diese Erlaubnis erteilen. Ablehnen darf der Vermieter nur, wenn die Aufnahme dieser Person für ihn unzumutbar wäre (BGH WuM 95, 7). Nach allgemein vertretener Ansicht im Landgerichtsbezirk München kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht deshalb kündigen, weil er nicht um die Erlaubnis zur Aufnahme des Lebensgefährten gefragt wurde, wenn der Mieter einen Anspruch auf Zustimmung zu dessen Aufnahme gehabt hätte.
Parabolantenne
Es wird empfohlen, bereits im Mietvertrag das Aufstellen einer Parabolantenne auf dem Balkon von der vorherigen Zustimmung des Vermieters abhängig zu machen. Nach LG München I, Az.: 31 S 7699/03 hat der Mieter jedoch einen Anspruch auf das Aufstellen einer Parabolantenne auf einen Ständer, der nicht am Mauerwerk oder am Balkongeländer befestigt ist und von welchem auch keine optische Beeinträchtigung des Anwesens ausgeht. Nach BGH, Urteil vom 13.11.2009 V ZR 10/09 ist jedoch Voraussetzung für den Mieter, eine Antenne anbringen lassen zu dürfen, die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft die den Ort der Anbringung von solchen Antennen bestimmen kann.
Parkettboden
Verwüstet Ihr Mieter den Parkettboden, haben Sie grundsätzlich Anspruch auf Schadenersatz. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass ein Parkettboden erfahrungsgemäß alle 15 bis 20 Jahre vom Vermieter abzuschleifen ist, weshalb bei Schäden, die durch einfaches Abschleifen beseitigt werden können, der Vermieter zeitanteilig in Höhe der bereits abgelaufenen Mietzeit auf den Reparaturkosten "sitzen bleibt". Abschleifung und Versiegeln von Parkettböden zählen auch nicht zu Schönheitsreparaturen (LG Berlin GE 92,677). Besonders im Eingangsbereich von Wohnungen kommt es oft zu erheblichen Abnutzungen, die der Vermieter nicht beanstanden kann (OLG Düsseldorf WuM, 2003, 621).
Prozesskostenhilfe
Beansprucht Ihr Mieter gegen Sie ein Gericht im Wege der Prozesskostenhilfe, weil er selbst die Verfahrenskosten nicht tragen kann, wird darauf hingewiesen, dass der Vermieter keinen Anspruch auf Erstattung von Verfahrenskosten hat, wenn die Prozesskostenhilfe bereits im Prozesskostenhilfeverfahren abgelehnt wird.
Raumtemperatur
Nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts München, MZM 2001, 382, muss der Vermieter von Büroräumen eine Raumtemperatur von mindestens 20°C gewährleisten.
Räumungsfrist
Trotz wirksamen Räumungsurteils kann § 721 ZPO dem Mieter eine Räumungsfrist gewährt werden, die jedoch insgesamt nicht mehr als ein Jahr betragen darf. Ohne Mietzahlung ist jedoch nach einer Entscheidung des OLG Stuttgart, NJW RR 2007, 15, dem Vermieter eine Räumungsfrist nicht zuzumuten. Schlüssel entgegen einer landläufigen Meinung, darf sich der Vermieter Keinen Ersatzschlüssel zurückbehalten, um in Notfällen in die Wohnung gelangen zu können. Dies muss der Mieter ausdrücklich gestattet haben (AG München WuM 96, 756). Betritt der Vermieter unberechtigterweise die Wohnung mit einem Zweitschlüssel, kann der Mieter fristlos kündigen (LG Berlin WuM, 99, 332).
Räumungsklage
Als Vermieter dürfen Sie nicht zur Selbsthilfe greifen und Ihren Mieter aus der Wohnung schmeißen oder etwa das Hauseingangstürschloss austauschen. Solche Selbsthilfeaktionen sind grundsätzlich strafbar, selbst wenn der Mieter mit noch so hohen Mietrückständen in Rückstand ist oder Sie beleidigt oder an Leib und Leben bedroht hat. Das Gewaltmonopol des Staates ist unantastbar. Es mag Fälle geben, in denen sich den einzelnen Vermieter die verbotene Eigenmacht tatsächlich einmal gelohnt haben soll. Solche Fälle mögen auch in den Medien als Nachahmenswert dargestellt werden. Ihr Vermieter und Wohnungseigentümerverein für München und Umgebung e. V. rät jedoch dringend von solchen Selbsthilfeaktionen ab. Neben strafrechtlichen Konsequenzen kommen erhebliche Schadensersatzforderungen des Mieters auf Sie zu, die in keinem Verhältnis mit den Kosten eines gerichtlichen Räumungsverfahrens stehen. Um keine Zeit zu verlieren, wird auch auf die Möglichkeit der Klage auf künftige Zahlung oder Räumung nach § 257 ZPO hingewiesen. Wobei die Klage auf künftige Räumung bei Wohnraum nicht zulässig ist.